Modelos de contrato

 Os termos Chave na mão ou Preço fixo são usados frequentemente quando, na realidade, pretendemos referir-nos a um cenário de Desenho e Construção.

O conceito original de projeto Chave na mão designa um tipo de projeto que é construído de modo a poder ser vendido a qualquer comprador como produto terminado. Assim, um contrato Chave na mão será “um contrato em que o desenho essencial procede do, ou é fornecido pelo Empreiteiro e não pelo proprietário, de maneira que a responsabilidade legal pelo desenho, adequabilidade e desempenho do trabalho após a conclusão caberá … ao empreiteiro. A opção ‘Chave na mão’ considera-se como significando meramente que a responsabilidade do desenho é do empreiteiro.”

Quando um projeto de construção é ‘chave na mão’, isso significa que a empresa contratada para fazer o trabalho de construção gere a totalidade do projeto, da conceção à conclusão.

Na perspetiva do comprador, um projeto ‘chave na mão’ tem várias vantagens:

• A empresa de construção é responsável pelos encargos excedentários se o projeto ultrapassar o orçamento, atenuando o risco do comprador e forçando as empresas construtoras a respeitar o plano.
• Também é bom para empresas recém-chegadas ao negócio (se confiarem numa empresa de construção experiente familiarizada com BPF) ou que não possuam muita experiência em grandes investimentos na área farmacêutica e na correspondente complexidade na gestão do projeto.

Entre as desvantagens contam-se: O proprietário não tem controlo sobre o resultado final. Os projetos ‘chave na mão’ limitam a intervenção e as escolhas que os proprietários possam fazer, o que pode ser frustrante, especialmente se estes têm as suas próprias experiências e especificações.

Os termos Chave na mão e Preço fixo são usados com frequência no mercado farmacêutico, mas todos sabemos que, normalmente, os projetos relacionados são construídos segundo as URS desenvolvidas pelos proprietários, não pelos empreiteiros, e baseados nas suas próprias experiências e especificações. Assim, em lugar de ‘chave na mão’, deveríamos falar de construção por encomenda, em que o construtor faz um artigo segundo as especificações exatas do comprador ou quando um produto é vendido incompleto na assunção de que o comprador irá terminá-lo. Esta modalidade tem o nome de contrato de Desenho e Construção.

Os projetos de desenho e construção seguem os requisitos e especificações, o calendário e o orçamento particulares do proprietário. Os proprietários têm um certo controlo sobre as decisões tomadas acerca das opções de desenho, calendarização, despesas e outros assuntos.

Uma das vantagens mais importantes é o envolvimento do proprietário no projeto, tanto nas decisões, como no seguimento de quase todas as etapas do processo, evitando situações inesperadas repentinas.

A maior desvantagem será para as empresas de construção com falta de experiência no tratamento de projetos complexos.

Estas são as duas principais estratégias de contrato quando se pretenda ter a maior parte de um projeto confiada a uma única empresa responsável.

Conforme referido, existem outras possibilidades, como EPCM (Engineering, Procurement and Construction Management – Engenharia, Aprovisionamento e Gestão da Construção) mais vários subempreiteiros especializados no ramo. Neste caso, as responsabilidades são mais difíceis de estabelecer e o risco de lidar com conflitos, atrasos ou desvios do orçamento é altamente provável. Inicialmente, poderá ser menos dispendioso do que um projeto de ‘Desenho e construção’ ou ‘Chave na mão’, mas os resultados finais poderão diferir do planeado, tanto em termos de custos, como de prazo de entrega.